2019全球房地产泡沫指数出炉!澳洲这城市比纽约还虚,香港排名第三

悉尼房市估价空高超过纽约

《瑞银全球房地产泡沫指数2019》分析了全球24个主要城市的住宅房地产价格。 而这座澳大利亚最大的城市——悉尼——被宣布为世界上定价最高的房地产市场之一。

根据瑞士联合银行的分析显示,悉尼房价的估价,甚至超过了纽约、新加坡和迪拜!

在所有24所城市中,悉尼的房产泡沫指数排到了第15位,而纽约才排在了第19位。据了解,自2017年到达房价顶峰以来,悉尼的房地产价格暴跌了创纪录的17%,直到最近几个月价格才开始回升。尽管房价下跌地如此厉害,但根据CoreLogic数据显示,悉尼的房价中位数价格仍为900017澳元,是全职平均工资85000澳元的十倍以上!

瑞士联合银行还指出,根据储备银行(Reserve Bank)可追溯至1997年的数据,8月份澳洲住房贷款增速已经降至历史最低水平。“到2019年第一季度末,悉尼的房价比高峰时低了15%,住房信贷增长达到了历史最低点。”虽然悉尼的房价和苏黎世、伦敦、旧金山、东京、莫得哥尔摩和洛杉矶一起被认为是虚高的,但它也被认为并没有处于泡沫领域。

另外,在报告中还指出,德国的金融中心慕尼黑被认为是世界上风险最高的城市,其次是多伦多、香港、阿姆斯特丹、法兰克福、温哥华和巴黎。瑞士联合银行全球财富管理部门瑞士房地产投资主管Matthias Holzhey也提醒投资者在考虑房地产市场处于泡沫风险领域的同时,保持警惕。

2、 澳洲房市繁荣还是泡沫?

虽然悉尼上榜了房地产泡沫指数,但根据报道,澳大利亚的房屋价格正在反弹。最近的住房数据显示,自2017年以来,澳洲的两所大城市悉尼和墨尔本的房价在8月首次上涨超过1%。

上周,悉尼的拍卖清盘率也攀升至80%以上,在澳洲全国范围内则达到75%,这个数据也是大大高于2017年12月的58%。不过对于澳洲的房市是否真的迎来了“春天”,房地产专家却众说纷纭。数字金融分析公司负责人Martin North指出还没有证据可以显示这是房地产市场的一次可持续复苏,告诫广大投资者不要随便相信趋势,并且预测房价可能会在新的一年中再次下滑。

根据North的分析,目前的房价回升是由富裕的内陆城市悉尼和墨尔本的强劲销售推动的,而不是在普通澳大利亚人居住的外围地区。但悉尼的Opal和Mascot Tower因结构裂缝而导致居民撤离以后,投资者对于公寓楼的兴趣也大大下降。

North还提醒投资者不要过多地考虑清盘率,因为房屋的实际销售数量很少,所以清盘率很容易被异常情况放大。

近期,基于选举结果和两次降息,房屋保有热情激增。联邦银行表示,在5月18投票日后的一周中,房屋贷款申请量是10个月以来最多的。另外,总理Scott Morrison每人减税1080澳币的政策也将推动房产市场的回升。

但North表示现阶段的房产市场回暖并不是因为经济规模扩大。在选举结束和两次降息以后人们并没有将减税用作消费,而是用来偿还债务,这在市场不稳定期间是可以理解的。但银行的数据同时也显示,澳大利亚的经济正在亮红灯,消费者的信心降至两年来的最低水平,所有指标都在下降:当前财物指标一周下降了4.6%,衡量未来财务状况的指标下降了4.8%,认为是进行大款项交易(如购房)好时机的人较一周前下降了7.1%。

澳大利亚统计局(Australian Bureau of Statistics)的数据还显示,零售额增长几乎不超过零:六月份增长了0.4%,过去一年仅为0.2%,甚至比全球经融危机期间的水平还要低!人均销售量下降,比一年前下降了1.4%,这表明目前人口的增长才是推动销售的真正因素。

所有的数据都表明,消费者现在的信心非常消极。不过SQM Research董事总经理Louis Christopher却对澳洲的房市持乐观的态度,并认为房地产市场的增长会持续下去。Louis Christopher表示工党赢得选举之后,负责产负债率和资本得利税将得到改变。Morrison政府的减税措施和降息政策也在逐渐发挥作用。他在接受采访时说,储备银行有迹象表明今年可能会再次降低利率,它越接近于零,就可以看到越多买盘。此外,澳大利亚审查监管局(Australian Prudential Regulation Authority )放宽住房贷款限制是另一个重要因素。但Christopher也警告说,一旦看到悉尼和墨尔本的房价再次出现两位数上涨,APRA可能会介入。春季后至夏季的大型拍卖季节即将到来,这也使测试澳洲房市到底有没有真正复苏的最好机会。Christopher预测今年悉尼平均房价将上涨4%,墨尔本则将上涨2%。

还有一些专业也对澳洲的房地产市场的价格做出了预测。行业超级经济学家Stephen Anthony预测,到2019-20财年悉尼房价中位数将下降7%,墨尔本将下降12%。和North一样,他预计,在接下来的几周高峰拍卖季开始之际,趋势将逆转。西澳大利亚大学的Jakob Madsen预计悉尼的房价将下降5%,墨尔本的房价将下降7.5%,并称人们在经济不景气的情况下为雨天存钱。市场经济学家Stephen Koukoulas则对房市表示乐观,他们预测悉尼的房价将上涨8%,墨尔本将上涨7%。但在市场还没有真正稳定之前,一切都是一个未知数。

最后,就连专家也说不准澳洲的房地产市场究竟有怎样的发展趋势,各位华人投资者在进入市场之前,更加要谨慎行事。毕竟未来集团的教训还历历在目。

广告专区