澳洲房价恐狂跌30%,年底前都缓不过来?

近日,澳洲一名房地产分析师提出了一个最坏的市场结果:如果针对新冠疫情的限制措施延长6个月以上,那么澳洲房价的最高跌幅可能达到30%。

图源:abc.net.au

SQM研究公司(SQM research)的创始人Louis Christopher告诉ABC的The Business节目,无论何时取消禁令,澳洲的房价都会下跌,但解禁时间的早晚将对房价下跌产生不同程度的影响。

Christopher表示,假设澳洲新冠疫情病例继续下降,限制措施在5月份逐步取消,那么“V型”复苏则有可能发生——住宅价格在6月份下降,然后在9月或12月份开始回暖。

Aird先生表示,考虑到禁令的时长是个未知数,当前的这些预测“非常具有挑战性”。此外,联邦银行估计,未来6个月澳洲各首府城市的房价将下跌10%(年跌幅为20%),其他经济学家也有类似的预测。

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然而,如果新冠病毒出现二次大规模增长,导致禁令时间延长,则预计房价将“大幅下跌”。Christopher说:“我所说的大幅下降,是指在12个月内下跌30%,其中大部分降价会出现在悉尼和墨尔本。

“这种预测不一定百分百会实现。可以把它看作一个警告。假如未来6个月出现禁令升级或维持现状的话,这种情况(下跌)就会发生。”

移民人数下降影响悉尼、墨尔本房地

Christopher表示,悉尼和墨尔本将率先受到经济下行的冲击,因为澳大利亚这两座城市的房地产市场价格被严重高估,而且比其他任何首府城市都更依赖于净海外移民。

与此同时,澳大利亚联邦银行一名经济学家预测称,由于依赖人口增长和当地的经济特性,悉尼和墨尔本的房地产市场将会受到最严重的打击。“本次疫情严重影响了一些行业,而新洲和维多利亚州的经济对这些行业的依赖度更高,而对一些隔离程度更高的行业(如矿业和农业)的依赖度相对较小,”联邦银行高级经济学家Gareth Aird说。

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租房市场严重受挫

除此之外,Louis Christopher认为,不管哪种情况发生,全澳几个最大的首府城市的租房市场都会受到重创。“我们将看到出租房空置大幅上升,租金下降”,Christopher说。SQM研究公司的每周租金数据显示,受疫情影响,悉尼和墨尔本的租金分别下降了5%和2%。

Christopher表示,每年新住宅的建设比例紧跟年度人口增长,然而由于澳洲目前净移民人数下降,加上一些短期度假出租房也开始转入住房市场,这将会出现约10万套剩余出租房。

疫情冲击,NAB银行利润暴跌

“这大约意味着,全澳出租房空置率会翻一倍,这对租户来说是件好事,但对房东来说就比较惨了。”Aird预计,租金下降将导致房价下跌。另外,前各州的政策变化——即在新冠危机期间,因拖欠租金而导致的逐客令被强行延迟——对一些计划在未来6个月出租投资房的准房东带来了“重大影响”。

还贷暂缓期结束,“真正的考验”即将来临

CoreLogic公司的澳大利亚研究部主管Eliza Owen表示,随着失业、停薪留职及收入下降的状况加剧,以及澳联储行长发出了20世纪30年代以来最严重的经济收缩警告,房价下跌“似乎是意料之中的事”。“经济的这种极端下行可能会加剧澳大利亚高额房屋贷款债务的结构性风险”,Owen说。

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迄今为止,房价暴跌尚未成为现实,但房价增长放缓已是既定的事实。据CoreLogic的每日房地产价值指数显示,过去4周民用住宅房价的变化为+0.4%。然而,Louis Christopher表示,该指数导向为下降走势。

上周末,各首府城市的房地产拍卖成交率降至30.2%,为CoreLogic记录中的最低水平。“过去几周,房地产拍卖成交率直线下降。年初时,这一比例平均在65%至75%之间”,Christopher说。Oven预计,各大银行提供的按揭还款暂缓期将推迟房价下跌的起始日期,因为上市出售的房地产数量非常少。

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在截至4月19日的四周时间里,CoreLogic数据显示,与一年前相比,新上市房地产数量下跌了28.7%,而房屋总上市量下降了23.8%。“如果经济在6个月内没有好转,金融监管机构、澳联储和银行业可能会持续延长买房抵押贷款偿还的暂缓期。”

“在当前的大环境下,只有那些必须出售房地产的人才会把房产挂牌出售”,她说。“一旦房地产抵押贷款暂缓期结束,‘真正的考验’就会到来。”

澳广网报道,NAB银行报告其半年利润暴跌51%,至13亿澳元造成这一下降的最大因素是,该银行拨备用于弥补未来坏账损失的资金增加了近12亿澳元,其中有超过8亿澳元与新冠疫情疫情影响直接相关。此外,由于银行计算软件成本的方式发生了变化,资产减记额进一步减少了10亿澳元。

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但是,截至3月31日的半年报表数据尚未反映出新冠疫情疫情所带来的全部后果,而那些因禁令和社会隔离而使澳大利亚大部分经济瘫痪的结果也尚未彻底展现。

实际上,NAB对现金收入的首选衡量方法是,其消费者银行部门的利润增长了26%,而商业银行利润到3月底仅下降了5.7%。3月份季度与新冠疫情相关的最大收益损失来自全球市场的急剧下跌和动荡,这使该银行的公司和机构银行利润减少了10%。

银行从投资者处筹集更多资金

尽管其利润尚未完全体现出新冠疫情的影响,但NAB正期望从投资者那里筹集约35亿澳元,同时还将其股息削减近三分之二,至每股0.30澳元。该银行要求机构投资者(例如管理养老基金的公司)以每股14.15澳元的价格购买约2.12亿股新股时已暂停交易。

该银行的董事和高级管理人员也加入了财政“拯救计划”,董事会成员支付了半年基本工资的20%,而首席执行官Ross McEwan则放弃了该期间固定薪酬的20%。

此外,现有的个别NAB股东(而不是大型金融机构)也有机会直接从银行申请购买价值30,000澳元的NAB股票。该提议旨在为该银行再筹集5亿澳元,届时还将酌情决定是否继续扩大规模。

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